本着政策文件更好用、易操作的原则，市规划资源局近日发布《推进城市更新高质量发展 规划资源实施意见<问答手册（1.0版）>》，以问答形式重点阐述更新模式、更新单元、更新项目和“三师”联创重点内容，未来还将根据实际情况滚动迭代。
本手册共50组问答
分4期发布
城市更新项目中的公共要素包括公共绿地、广场、公共通道等公共空间；非营利性的文化、教育、体育、医疗卫生、养老福利等公共服务设施；道路、公共停车场、公交场站等交通设施；供水、雨污、燃气、电力、通信、环卫、综合防灾等市政设施。
零星更新项目中公共要素的认定应当符合以下情形之一：
（一）依据单元规划层次的规划及相关标准确定。
（二）根据公众意愿和地区发展需求补充。
（三）其他经论证且由相关管理部门认定补充。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》(沪规划资源更〔2025〕281号) 第十五条
《上海市城市更新规划土地实施细则（试行）》(沪规划资源详〔2022〕506号) 第四条
城市更新项目中的公共要素的布局、规模、形态等应当满足公共活动的要求，方便周边居民使用。公共要素设置应保证可达性、提供适宜的规模、处理好与周边的关系以及方便使用。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》(沪规划资源更〔2025〕281号) 第十五条
《上海市城市更新规划土地实施细则（试行）》(沪规划资源详〔2022〕506号) 第五条
城市更新项目中产权需移交政府部门的公共要素设施物业，由更新方案中明确并纳入建设用地使用权合同的接收部门按规定直接办理首次登记。
具体参见：
《上海市城市更新规划土地实施细则（试行）》（沪规划资源详〔2022〕506 号）第十五条
零星更新涉及用地性质调整的，应当符合规划的功能定位与产业发展导向，有利于优化用地结构，激发城市活力。
（一）在满足地区规划要求的前提下，商业服务业用地与商务办公用地可以相互转换，工业用地、仓储物流用地可以相互转换或者转换为研发用地，工业用地、仓储物流用地、住宅用地、研发用地可以转换为商业服务业或商务办公用地。
（二）满足相应配套设施设置要求的前提下，各类用地可以更新为保障性租赁住房用地以及营利性的文化、教育、体育、医疗卫生、养老福利等公共服务设施用地。
（三）市政、交通设施用地在满足底线型功能的前提下可以与相适应的功能进行综合开发。
具体参见：
《上海市城市更新规划土地实施细则（试行）》（沪规划资源详〔2022〕506号）第六条
零星更新涉及建筑量调整的，应当按照“主城区双增双减、总量控制，新城集约高效，新市镇打造宜居环境”的分区要求，符合规划功能定位、强度分区，并匹配地区交通承载力。
（一）涉及增加商业商办建筑面积的（包括产业等各类用地性质转换为商业商办用地后增加建筑面积的情形），可增加的建筑面积应当符合经营性建筑面积增量规则。提供的公共要素面积超出相关标准规范要求的，超出部分对应的可增加经营性建筑面积应当按照规定予以折减。能同时提供多种公共要素的，按照上述分类测算方法的合计值确定建筑面积增量。
（二）旧住房更新可以按照规划增加建筑量，增量部分的用途根据原土地取得方式确定，具体以旧住房成套改造和拆除重建相关规定为准。
（三）零星更新项目不得增加商品住房建筑量。
（四）营利性的文化、教育、体育、医疗卫生、养老福利、菜场等公共服务设施，保障性租赁住房，产业用地可以经行业主管部门认定后，按需增加建筑量。
具体参见：
《上海市城市更新规划土地实施细则（试行）》（沪规划资源详〔2022〕506号）第七条、附件1、附件2
城市更新项目周边不具备独立开发条件的“边角地”、“夹心地”、“插花地”等零星土地，以及不适宜单独开发的储备土地，允许通过扩大用地的方式实施整体开发。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》(沪规划资源更〔2025〕281号) 第十六条
城市更新项目通过存量补地价方式实施，涉及补缴土地价款的，在市场评估中可以综合考虑拆除重建项目的旧房屋拆除成本、土地通平费用等土地前期开发成本及新条件下无偿提供产权移交的公共要素土地和建设成本。在符合法律规定的前提下，区政府集体决策时可以结合城市更新综合价值评估报告，考虑相关产业政策、土地利用情况、公共要素贡献等因素，综合确定土地价款。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》(沪规划资源更〔2025〕281号) 第十六条
《上海市城市更新规划土地实施细则（试行）》(沪规划资源详〔2022〕506号) 第十四条
城市更新项目通过存量补地价方式实施的，可以根据土地利用情况和相关政策要求，在相应用途的法定最高出让年限内重新设定土地使用期限。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》（沪规划资源更〔2025〕281 号）第八条
《上海市城市更新规划土地实施细则（试行）》（沪规划资源详〔2022〕506 号）第十三条
在不影响远期规划功能实现、不影响相邻关系且符合相关环保、消防、安全等标准的前提下，鼓励利用存量房产等空间资源发展国家支持产业和行业，原则上允许以5年为限，享受不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策。支持存量低效商务楼宇在一定时期内，以保持楼宇主体不变、产证性质不变、主体结构不变为前提，兼容其他业态，具体兼容用途和年限可经认定后实施。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》(沪规划资源更〔2025〕281号) 第十六条
《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）中“11.健全存量资源转换利用机制”
《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》（沪府办发[2025]13号）四（一）
满足特定条件的未竣工项目允许转变规划用途。对已按照国有建设用地使用权合同或划拨决定书实施开发建设，但尚未竣工验收的商办类建设项目，在满足规定条件下，经市、区相关部门联合认定，可用于建设保障性租赁住房。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》(沪规划资源更〔2025〕281号) 第十六条
《关于本市保障性租赁住房规划土地管理细则》(沪规划资源用〔2022〕20号) “土地供应方式”第二款
针对老旧建筑，更新后日照时间、建筑间距、建筑退让等，执行现行标准确有困难的，在满足安全与不减损相邻地块权益前提下，经专家评审后，可按照改造后不低于现状进行审批。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》(沪规划资源更〔2025〕281号) 第十七条
《上海历史风貌保护指南》(沪规划资源风〔2024〕533号)“综合破解技术瓶颈”第一款
针对城市更新单元，如涉及消防、节能、抗震、绿化、交通等法规规范标准不适配或与历史文化风貌保护要求不一致的，由“三师”联创团队进行专题论证，形成专项技术论证报告，并纳入城市更新单元规划法定成果。
针对城市更新单元内城市更新项目，如专项技术论证报告无法覆盖的，可提出综合解决方案，经城市更新综合统筹平台组织责任建筑师进行技术论证和专家评审后，由规划资源部门会同相关主管部门对综合解决方案进行认定，作为方案审批依据。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》(沪规划资源更〔2025〕281号) 第十七条
《上海历史风貌保护指南》(沪规划资源风〔2024〕533号)“综合破解技术瓶颈”第二款
《城市更新高质量发展规划资源实施意见（2025版）》提出结合上海量子城市空间智能创新建设要求，建立城市更新数字化档案，发挥时空智能基座和基座大模型能力，打造城市更新智能应用场景，支撑“三师”联创、助力“四资”贯通、跟踪实施成效，强化对城市更新全生命周期的数字化支撑。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》(沪规划资源更〔2025〕281号) 第十九条
未完待续
（供稿：更新处）
2、一图读懂《关于深化“三师”联创工作机制 推进城市更新高质量发展的指导意见（2025版）》
4、《推进城市更新高质量发展 规划资源实施意见问答手册（1.0）》（二）
