本着政策文件更好用、易操作的原则，市规划资源局近日发布《推进城市更新高质量发展 规划资源实施意见<问答手册（1.0版）>》，以问答形式重点阐述更新模式、更新单元、更新项目和“三师”联创重点内容，未来还将根据实际情况滚动迭代。
本手册共50组问答
分4期发布
不是所有城市更新项目都要编制项目实施方案。对于收储、收回再供应的城市更新项目，以及非营利性公益设施城市更新项目可免于城市更新项目实施方案的编制。城市更新单元内的首发城市更新项目，其实施方案可与城市更新单元规划同步编制。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》（沪规划资源更〔2025〕281 号）第六条
城市更新项目实施方案由城市更新综合统筹主体或项目实施主体组织编制，报经区政府认定，如涉及已批控制性详细规划优化的，区政府应在认定前就相关内容征询市规划资源部门意见。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》（沪规划资源更〔2025〕281 号）第六条
市、区规划资源部门可结合城市更新单元规划及城市更新项目实施方案编制，同步开展控制性详细规划优化；已批城市更新单元规划内的首发城市更新项目，可免于控制性详细规划任务书编制；控制性详细规划成果应纳入统一信息平台，作为后续建设项目审批管理依据。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》（沪规划资源更〔2025〕281 号）第七条
城市更新项目应按照批准的控制性详细规划，采取包括收储、收回再供应，存量补地价等差别化的土地供应方式。已纳入旧区改造范围或者涉及商品住宅开发建设的城市更新项目，应当通过收储、收回再供应方式实施城市更新。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》（沪规划资源更〔2025〕281 号）第八条
城市更新项目通过存量补地价方式办理用地手续时，在市场主体通过与物业权利人签订协议方式受让房地产权益，更新方案经认定后，可以由原权利人和实施主体共同申请将更新方案作为不动产权利有关事项记载于不动产登记簿。实施主体办理存量补地价后，可以申请首次登记，同步注销原产权和记载事项。
具体参见：
《上海市城市更新指引》第三十条第四款。
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》（沪规划资源更〔2025〕281 号）第八条
物业权利人如果利用自有土地开展更新，不都需要办理用地手续。物业权利人在利用自有土地实施城市更新的，对于规划保留地块，在原用地范围内，按照原用途对建筑物进行改建、拆除重建并不超过原登记合法建筑面积的，无需办理用地手续，直接办理建设相关手续。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》（沪规划资源更〔2025〕281 号）第八条
对于主体明确，城市更新项目实施方案达到建设工程设计方案深度的项目，控详规划公示时，可同步公示符合建设工程设计方案公示要求的相关图纸，并予以说明。控详规划公示结束后，如设计方案不作调整的，可不再进行建设工程设计方案公示。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》（沪规划资源更〔2025〕281 号）第九条
《上海市建设工程设计方案批后调整和建设工程规划许可变更管理办法》（沪规划资源规〔2025〕1 号文）第五条、第六条
上海推动实现城市更新项目的全生命周期管理主要有以下三方面举措：一是将城市更新项目的产业投资、功能实现、运营管理、物业持有、节能环保以及公共要素建设、运营等土地全生命周期管理要求，纳入建设用地使用权合同或划拨决定书等法定文件；二是监管工作遵循 “谁提出、谁负责、谁监管” 的原则实施共同监管；三是通过线上线下联动的方式，将更新项目土地全生命周期管理要求纳入上海“一张图”全息数字时空平台，开展实施成效监测和评估。从而实现全生命周期闭环管理。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》(沪规划资源更〔2025〕281号) 第十二条
零星更新项目是基于物业权利人的意愿，由物业权利人等各类市场主体，根据规划和相关规定，对物业权利人自有的土地房屋实施城市更新建设的项目。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》（沪规划资源更〔2025〕281 号）名词解释
零星更新项目可以以提供公共要素为前提，按照规定，采取转变用地性质、按照比例增加经营性物业建筑量、提高建筑高度等鼓励措施。对于实现地区功能品质提升有重大贡献的零星更新项目，可以探索在区政府与实施主体协商土地、经济、招商、建设等其他条件的基础上，合理确定规划指标。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》(沪规划资源更〔2025〕281号)第十五条
《上海市城市更新规划土地实施细则（试行）》（沪规划资源详〔2022〕506 号）第三条
未完待续
（供稿：更新处）
2、一图读懂《关于深化“三师”联创工作机制 推进城市更新高质量发展的指导意见（2025版）》
