租到“有毒房”，租客可以解除租赁合同吗？丨涉民生典型案例展评

在租房平台千挑万选，

没想到竟租到装修未满一个月的房屋，

租客自行委托检测，

报告显示房屋甲醛超标，

租客以甲醛超标为由起诉房东，

要求解除租赁合同并退还租金等费用，

能否得到支持？

2023年7月14日，

倪先生承租周女士房屋，

并支付租金及保证金。

次日他与孕妻准备入住时，

才从邻居处得知

该房屋6月刚刚完成装修，

未满一个月。

因担忧甲醛危害孕妻健康，

倪先生当即要求周女士

安排甲醛检测或退换房屋，

但遭到拒绝。

两天后，倪先生自行委托机构检测，

报告显示屋内甲醛超标。

倪先生遂起诉至人民法院

要求解除合同，

周女士退还租金及押金。

审理过程中，

周女士提交了其于2023年12月4日

自行委托检测机构出具的

空气质量检测报告，

想证明房屋空气质量合格，

自己并未违约。

周女士认为，

倪先生提前退租，

按约应没收保证金。

人民法院经审理认为，

出租方应提供符合居住条件的房屋。

倪先生因装修空置时间短，

提出检测要求合理，

房东拒绝后其有权自行委托检测。

该检测程序合法，

检测报告能够最大程度证明

房屋当时的空气质量状况，

具有证明效力。

周女士提供的检测报告

形成于半年之后，

不能直接证明双方争议发生时

房屋的空气质量状况。

人民法院最终采信了

倪先生提交的检测报告，

认定争议时段房屋甲醛超标，

最终判决双方合同解除，

周女士退还租金及保证金。

一审判决后，

双方均服判息诉，

该案已生效。

一、单方委托检测报告的证明效力

实践中，因承租人及出租人立场不同，双方对空气质量是否达标存有争议，且不愿共同委托检测。而甲醛等有害气体易挥发，会因时间、温度、通风等发生变化，审理过程中难以复原到争议时段房屋空气状况，无司法鉴定的必要与可能。人民法院应当从检测机构资质、检测程序、检测方法及依据、检测时间等多方面对单方委托检测出具的报告进行审查，综合认定报告的证明效力。

本案中，倪先生搬入前发现甲醛超标，要求周女士检测或退换房遭到拒绝，于是单方委托机构检测。虽周女士未参与检测，但检测机构具有资质且未发现检测程序等存有瑕疵，不能仅因系单方委托而否定该报告证明效力。周女士提供的报告为半年后出具，房屋状态与争议时段存在差异，其单方委托出具的该份报告证明力相对较弱，不宜采信。结合房屋装修时间、倪先生检测报告，可合理推定争议时段房屋甲醛超标。

二、房屋甲醛超标，租客有权解除合同

法律规定，出租人应当向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。出租人提供的房屋甲醛超标无法满足租赁用途，甚至危害承租人健康安全的，即便承租人订立合同时明知该租赁房屋空气质量不合格，人民法院也应支持承租人要求解除合同并退还租金等费用的请求。

三、不慎租到“甲醛房”，当如何应对？

1. 沟通反馈异议应留痕。租赁过程中若发现可能存在甲醛等有害气体超标情况，应第一时间向出租人提出异议，并保留好双方的沟通记录。

2. 检测机构选择要正规。必要时委托具有检测资质的机构上门检测房屋内空气质量。检测时，尽可能保证双方都到场，若出租人拒不配合，承租人应保留好检测报告、费用支付凭证及发票等。

3. 协商解决纠纷存理性。若检测房屋空气质量不合格，应冷静理性地与出租方协商退租事宜。协商无果，可通过法律途径保护自身权益。

此外，在房屋租赁合同签订前，承租人应详细了解房屋情况，必要时可要求出租人提供近期房屋内空气质量检测报告，确保居住环境安全。

住有所居、居有所安是重要的民生目标。但在实践中，某些租赁平台或出租人为缩减成本、谋取利润，提供甲醛等有害气体超标的“串串房”、“有毒”房，侵害租客的身体健康。该案裁判明确了在承租人和出租人提供的空气环境检测报告结果截然相反的情况下证据效力认定规则及法律后果处理思路，对于规范房屋租赁市场、肃清租赁行业不良风气具有重要作用。同时，希望出租人以该案例为戒，切实提供安全可靠的居住房屋，保障承租人的人身安全和合法利益。