一栋楼装下一条链，寸土生寸金——工业用地达“天花板”的松江试点“工业上楼”，奶酪新工厂亩均税收超二百万元｜产业创新动态

在土地开发强度已达到“天花板”的上海松江区，一座6层高的奶酪工厂正颠覆传统制造模式——原料处理、智能产线、冷链仓储、研发中心全部垂直分布在35亩土地上，单位面积产出较传统厂房提升数倍。

作为松江首批“工业上楼”试点项目，乐芙娜奶酪新工厂已有半数产线投入运营，成为华东最大奶酪生产基地，预计年内将创造产值超5亿元，亩均税收超200万元。

那么，“工业上楼”的奶酪工厂到底长啥样？

从“摊大饼”到“搭积木”

位于小昆山镇的乐芙娜奶酪新工厂，绿草如茵，还规划有健身步道等设施，更引人注目的是一座座拔地而起的工业厂房——5幢灰蓝色现代楼宇，取代了常见的单层厂房，从单一的生产功能，转为在多层楼宇中进行生产、办公、研发、设计等工作集成。这样的产业生态，正是由“工业上楼”推动的。

在这家目前国内奶酪产品品类最全的工厂里，3号楼生产车间共有3层，每层的层高都达到7.8米。一层进行原奶处理和凝乳生产，二层生产马苏里拉芝士、芝士片、奶油奶酪，三层生产成熟型的原制奶酪。

工厂1号楼则有6层，其中一到三层是生产车间，四层是仓储，五层六层是研发办公。根据介绍，工厂四层的仓储空间预计单日最高吞吐量可达8000吨，研发办公中心有2430平方米，负责新产品的研发，以适应市场变化和消费者需求。

通过“工业上楼”，容积率提升，乐芙娜项目将原料处理、产线加工、仓储物流、研发办公等全流程集中于6层楼宇内，形成“一栋楼装下一条链”的集约化布局，有效引导了产业集聚。

产业政策“立体化”护航

鲜为人知的是，几年前，这样的好项目险些没能落地。

作为全生产链布局的新型工业化项目，乐芙娜奶酪新工厂需要足够的空间容纳生产线。但松江区的工业用地早已达到“天花板”，难以满足企业近百亩土地的需求。而租赁的形式，又难以满足企业转型对现代化新型工业厂房的需求。

眼看金凤凰要飞走，松江区决定引导该项目尝试“工业上楼”。然而，“工业上楼”并非字面意义上的“上楼”这么简单，它对企业生产所需的层高、柱距、承重能力以及货梯等都有要求，环保、消防、电力等必要保障更不能少。

土地资源紧张，向“上”要空间成为必然选择。小昆山镇相关负责人介绍，小昆山工业园区开发建设于2000年前后，经过20多年经营发展，目前用地基本处于饱和状态。为了释放新的发展空间，小昆山镇近年来鼓励企业实施“工业上楼”，并协调区级相关部门多次对意向企业进行土地和建设等相关方面的政策指导，把产业空间从“存量”变为“增量”。

小昆山镇服务企业的“店小二”夏丹介绍，在推进项目“工业上楼”前，充分考虑了企业生产设备的高度和重量，“40多吨重的超大设备放在一楼，不用考虑承重，重量较轻、震动较小的生产设备则迁移至高层”。目前，乐芙娜奶酪新工厂项目每平方米承重达到2吨，完全能满足承重。

通过“上楼”，原本需要至少60多亩土地的乐芙娜奶酪新工厂项目，如今35亩土地就能容纳全部产能。项目建筑面积近5.3万平方米，容积率达到2.0，如果按照传统工业厂房建设，厂房实际使用面积仅有1万多平方米，难以满足生产需求。

乐芙娜董事长李天福算了一笔账，虽然高容积率的厂房成本投入不小，但是实际使用面积翻了两倍，“工业上楼”产生的垂直空间被充分利用，多了数万平方米面积，怎么样算都是划算的。

土地投资开发强度提升

空间结构重构背后是功能重塑和效能跃升。去年，乐芙娜项目在松江区总纳税近1.3亿元，有效提升了工业土地的投资开发强度，实现了“寸土”生“寸金”。

在工厂三号楼的生产车间里，高精度的设备林立，生产线上的工人正在忙碌。原料经过前处理加工后，经一体成型设备，即可进行包装，包装后的产品经过重量检测、X光检测等流程，进入冷库等待运输。工厂还配有中央控制系统，可实现设备清洗、生产过程一键操控，整个产线不到10个人，1小时就有1吨产品下线。

“以马苏里拉芝士生产线为例，相较传统，如今生产效率、人工效率提升近50%。”工厂相关负责人告诉记者，企业主要生产马苏里拉芝士、奶油芝士、芝士片等八大类产品，还引入了国内工厂比较稀有的原制奶酪产线。

李天福透露，通过松江区经委组织的“护企出海”行动，乐芙娜已在新加坡、韩国等地取得业务突破，未来外贸在企业营收占比将显著提高，10年内年产值有望达到35亿元，“我们希望助力中国奶制品产业创新升级，构建奶酪产业‘中国方案’”。