精选住宅物业收费标准调整九问九答 赶紧看过来

物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在物业服务合同中予以约定。

质价相符的核心在于确保物业服务的收费与服务质量相一致。‌物业服务的‌收费标准应与‌服务质量相适应，即业主支付的物业费应与所获得的服务质量相匹配。具体来说，当业主缴纳一定标准的物业费后，‌物业服务企业应提供同等质量的服务，不能降低服务质量或减少服务内容。

从市场调节机制和质价相符原则的角度，物业收费标准的调整是与物业服务内容的调整成正向联动，即“一服务一价格”。

因此，物业收费标准质价相符后，一方面在保持房屋设施设备场地正常运作使房屋保值增值的前提下，作为我们住宅物业项目的全体业主、使用人，每天的生活环境和品质得以维持和提升。另一方面作为物业服务企业可以获得一定的社会声誉与企业利润。

主要包含人员工资、五险一金和相关福利。住宅小区物业服务成本中人员费用约占60-80%，物业服务企业合法聘用劳动合同、劳务协议人员或通过服务外包的形式购买第三方服务都会直接造成用工成本的浮动。另外，聘用人员的年龄结构、受教育程度、技能水平也将直接影响用工成本。

主要包含常规设施设备管理养护成本、特种设备管理养护成本、小修材料等。根据住宅小区设施设备技术参数及数量都会直接造成运行维护成本的浮动。

主要包含专业工具、器材装备、消杀防疫和垃圾分类及清运费用等。

主要包含物业管理活动中所产生的水费、电费、天然气等费用。

主要包含办公费用、保险费用、法定税金、物业服务企业合理报酬。其中，通过购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，可以有效降低物业服务过程中的管理风险。

当小区物业服务内容与物业收费标准不满足质价相符市场机制原则，不管是符合市场机制、还是政府财政扶持的两类住宅物业项目，都有调整物业收费标准的需要。

“符合市场机制”的商品住宅，若物业服务合同、管理规约中对物业收费标准调整有相关约定且满足事先约定的调整条件，就应该按照约定支付新标准的物业费;若物业服务合同期限届满，在管物业服务企业或者业主委员会委托第三方机构对小区进行物业费评估或审计的结果是需要调整物业收费标准的，为了保持或者提升物业服务标准，调整物业收费标准是必然趋势。

“政府财政扶持”的老旧、小微售后住宅或者2000年前商品住宅，经过城市更新、“美丽家园”更新改造、物业管理区域整合等提升了小区设施设备场地等硬件设施，为了使更新改造后的小区环境可持续维护，改造后的小区硬件与设施设备需纳入到正常的物业管理服务范围内，所以适当调整物业收费标准是需要的。

如小区计划调整物业收费标准，需要召开业主大会依法表决通过后方可实施。在召开业主大会会议前和整个过程中，需要注意以下事项：

价格评估报告可以帮助业主客观了解小区物业服务的具体内容和标准，以及各项费用对应的开支范围和收费标准。评估报告遵循“质价相符”的原则。

审计报告包括物业服务实际收入金额和物业服务实际支出金额。审计报告对小区提供的财务数据的真实性、完整性和计算的准确性进行审核，可以真实反映小区全部收支情况。

评估机构从上海市房地产估价师协会官网（http://www.valuer.org.cn/）中选择。这些评估机构至少有3名评估人员经过上海市房地产估价师协会组织的专业知识培训、理论与实务考核，并通过了上海市房地产估价师协会对评估机构和评估人员的备案。如有异议，上海市房地产估价师协会将负责受理。

审计机构从上海市注册会计师协会官网（http://www.shcpa.org.cn）中选择，所有会计师事务所审计报告都将上传至财政部网站，可获取二维码供校验真伪，并接受财政部和上海注册会计师协会双重监督。

物业收费标准调整后需完成物业服务合同或补充协议的签订，明确承诺事项与内容。调整后的物业收费标准与物业服务内容共同构成了物业服务合同的核心条款，是物业服务企业为你的小区提供物业服务的依据。

业主委员会可以在全体公共收益预算用途的基础上，委托第三方评价机构对物业服务企业是否履行物业服务合同约定的服务事项、服务标准进行评价，并根据评价结果，结合合同约定条款予以后续处理。

业主委员会对物业服务企业达不到行业标准和本市物业服务规范的行为，可向属地街镇房屋管理部门申请督促物业服务企业或项目经理进行整改。

对于原物业服务收费标准进行单一事项、一次性调整。

对于原物业服务收费标准进行分步、分阶段调整。

对于原物业服务收费标准进行组合式调整，调整部分的收入，一部分作为增加物业费收入，其余部分可以作为补充维修资金等用途。

对于物业服务合同、管理规约中物业收费标准调整有相关约定且满足事先约定调整条件的情况下，小区业主应该按照约定支付新标准的物业费。

上述（一）、（二）、（三）种方式均需通过业主大会表决重新确定物业服务收费标准和物业服务标准，并签订相关物业服务合同的补充协议。