交汇点讯 南京市中级人民法院8日公布，全市两级法院共审结涉物业纠纷案件 49687件，一审审结案件调撤率达 61.34%，其中，大多由业主拒不缴纳物业费引发。涉物业纠纷的普遍特征是标的小、法律关系较为简单，一旦成讼后，物业服务企业与业主之间对立情绪严重，矛盾难以调和。
从案件的诉讼主体看，涉物业纠纷案件仍以物业服务企业作为原告主张权利为主，但业主或业主委员会作为原告起诉的案件也逐渐增多，起诉主体逐渐呈现多样化态势。此外，涉物业纠纷案件主体从单一的业主与物业服务企业之间的纠纷，向业主委员会与物业服务企业纠纷以及其他类型纠纷发展。据统计，近三年全市辖区内基层法院受理的案件中，物业服务企业作为原告的涉物业纠纷案件 44206 件，业主作为原告的涉物业纠纷案件3748件，业主委员会作为原告的涉物业纠纷案件195件。业主作为原告的涉物业纠纷案件798件，占当年收案量的4.50%，业主委员会作为原告的涉物业纠纷案件71件，占当年收案量的0.40%；2022年7月1日至2023年6月30日，业主作为原告的涉物业纠纷案件 1512件，占当年收案量的 7.95%，业主委员会作为原告的涉物业纠纷案件64件，占当年收案量的 0.34%；2023年7月1日至2024年6月30日，业主作为原告的涉物业纠纷案件1438件，占当年收案量的11.93%，业主委员会作为原告的60件，占当年收案量的 0.50%。
从案件争议类型看，物业服务企业为追索物业服务费、公摊水电费、车位管理费与业主或物业使用人发生纠纷的情况相对较多，该类纠纷案件占 90%以上。此类纠纷的主要特点为业主提出物业服务企业的服务存在瑕疵，并以此进行抗辩，拒绝缴纳物业费。除此之外，还存在物业移交接管纠纷、业主使用和维护物业纠纷、业主自治管理相关纠纷、业主与物业服务企业人身财产损害赔偿以及公共配套设施权属纠纷等多种类型的案件。各类纠纷所呈现出的共同特点是纠纷争议标的大多较小、部分群体性纠纷对抗激烈、基层一线成为化解纠纷主力。
此类纠纷与人民群众日常生活息息相关，社会关注度高，如处理不当，极易引发舆情。涉物业纠纷多发，已成为基层社会治理中不可忽视的问题。究其原因，既有物业服务企业自身存在的问题，也与业主法律意识不强、维权方式不当，业主委员会协调功能欠缺等因素相关。南京中院分析认为，四大原因导致物业纠纷高发频发。
“后遗症”难消：开发商与物业服务企业权责不清。因前期物业服务企业一般由开发商选聘，甚至双方存在某种关联关系，导致部分业主误认为物业服务企业与开发商是一体关系。加之部分物业服务企业在物业承接验收时未尽职责，验收不严格，移交不完整，使得业主面临开发商建设遗留的质量问题时，转而向物业服务企业主张权利。在物业服务企业对开发商建设“后遗症”无法快速有效协调处理的情况下，业主便以不交物业费的方式对抗物业服务企业，从而引发业主与物业服务企业之间的矛盾。
“满意度”不高：物业服务企业服务质量有待提升。近年来，随着房地产行业的不断发展，南京市辖区内新交付小区的数量逐年增多，物业服务企业的市场需求增加。城市居民数量增多的同时，伴随经济条件的改善，居民对居住环境的品质要求也进一步提高。但实际情况是，一方面存量房逐渐衰旧，需要物业服务企业提供更高品质服务以回应业主需求；另一方面，市场需求刺激下物业服务行业发展过快，企业良莠不齐。部分企业盲目追求经营利润，服务业主理念缺失，服务能力水平不够，专业能力素质跟不上企业发展、跟不上业主的居住需求，致使业主对物业服务满意度不高。
“交费难”突出：业主维护自身权益方式还需改进。由于部分业主法律意识存在欠缺，且物业服务合同对物业服务企业义务的约定高度概括且格式化，业主与物业服务企业对物业服务权利义务边界的认识存在较大差距。部分业主认为，既然已经交纳了物业服务费，居住过程中出现的任何问题物业服务企业均应负责，并经常以不交费的方式进行对抗。但实际上，部分问题不属于物业服务企业的责任范围。例如房屋质量问题、业主间相邻权纠纷等。
此外，部分业主有偿接受物业服务的观念淡薄，对定期交纳物业服务费持消极态度，甚至以不需要物业服务、别人未交物业费等理由拒交。
“自治权”脱节：业主自治组织协调功能发挥不够。业主大会和业主委员会代表全体业主行使权利，业主委员会作为物业服务企业与业主之间的纽带，承担着业主与业主之间、业主与物业服务企业之间的沟通与协调工作，既可对物业服务企业进行监督，确保服务质量；亦可督促业主按时交纳物业费，对无正当理由不及时交纳物业费的业主进行劝导。但现实生活中，部分小区业主委员会的成立面临诸多阻力，有的小区长年未能成立业委会，导致物业服务企业与业主之间缺乏有效的沟通方式。
究其原因，一是小区业主参与意识不强，缺乏对业主委员会职能作用的了解，对成立业主委员会积极性不高；二是在成立过程中，业主推选成员意见不一，争议较大，难以推进；三是部分物业服务企业出于对其既得利益的维护，对成立业主委员会不积极或设置障碍，造成业主委员会成立难。
有的小区即使成立了业主委员会，也功能缺失、流于形式，形同虚设。部分业委会成员忙于本职工作，无暇顾及业主委员会的工作，在矛盾纠纷发生时，消极对待、推诿不办；部分业委会委员自身能力不足，在调解矛盾纠纷时无法发挥有效作用，业主认可度较低。
新华日报·交汇点记者 顾敏
