【产业更新】宝山区北上海生物医药产业园存量盘活转型案例

编者按：为进一步推进本市产业园区城市更新工作，为存量产业用地的盘活更新提供政策指导和案例经验，切实提升产业用地使用效率，促进经济高质量发展，我委特别开设“产业更新”专栏。该专栏将定期集中展示各类产业园区城市更新的优秀案例，为各园区和相关部门开展存量产业用地二次开发工作提供经验和参考。

近年来，宝山区以“四个论英雄”引导产业发展，推动落后产能关停，加快产业结构调整，着力向存量要空间，不断加大存量企业转型升级的力度，激活存量用地潜能增量。生物医药产业是宝山区六大特色产业之一，面积2.39平方公里的中部版块罗店工业园区是北上海生物医药产业园的核心产业板块，具有良好的产业发展前景。园区以“整体规划定制，医药产业导入”方式，实施地块升级转型，通过创新项目落地方式、提供规划资源政策支持等途径，让沉睡资源重新焕发新生活力。

镖荣地块位于罗店镇北上海生物医药产业园祁北东路61号，面积44亩，于2010年建成，原为上海第一水泵厂的生产基地。因经营管理不善，该地块企业于2017年正式停产关闭，此后一直处于闲置状态，税收产出为零，是一处典型的低效用地。

北上海生物医药产业园管委会主动联系镖荣地块原有主体上海镖荣实业有限公司，引导其向生物医药行业转型，定制化改建厂房。为强化业主转型信心，让意向入驻企业安心，由园区开发公司作为“中间人”对改建完成的厂房进行整体租赁后，再转租给需求企业，实现租金平进平出。如此一来，镖荣公司作为业主没有厂房无人问津的顾虑，需求企业作为租户没有与房东沟通不畅的担忧，这种“双向托底”的模式大大提升了存量土地转型成功的效率。

主要措施：“量体裁衣”专业定制，为存量地块引入合适项目

镖荣地块位于宝山区原划定的战略预留区内，转型升级需进行优质项目认定。为大力支持项目转型，宝山区相关部门根据工作要求，多次对项目设计方案、未来效益等多方面进行研判，形成可行工作路径，并依据本市《规划产业区块外优质项目认定工作指引》，通过区“三委两局”评审认定镖荣地块项目为“零增地”改扩建优质项目，镖荣地块的一二期厂房改建项目得以顺利实施。

为契合北上海生物医药产业园发展导向，加快低效厂房用地资源盘活，园区围绕服务重大招商引资项目，实施存量土地精准盘活、精准供给，在镖荣地块的一期厂房中积极引入惠永高端制剂项目。镖荣地块原规划容积率仅1.6，高度仅16米，不符合新项目需求。园区协助业主通过实施深化的方式调整相应规划图则，将该地块规划容积率提高至2.0，高度提高至30米，成功将镖荣地块一期厂房建设成为生物医药GMP标准厂房，极大改变了原有的低端产业业态和产业布局。同时，惠永高端制剂项目作为大健康及生物医药类优质产业项目，符合规划和产业导向，相关部门对经批准提高容积率和地下空间给予了免收土地价款的政策支持。

园区和属地政府同步推进镖荣地块的二期厂房招商工作。在符合产业规划、提高产业能级的要求下，罗店镇与上海新泊地公司洽谈对接，积极引入该企业的生物医药检测分析相关项目。同时，宝山区相关职能部门积极实施“首席代办员”、“单体竣工验收”等措施，加快推进二期厂房项目建设。目前，新泊地公司已入场装修，预计今年10月正式入驻。

△镖荣地块新旧对比图

未来，北上海生物医药产业园将依托本市各类存量产业用地盘活政策，强基础、拓空间、提质量、增效益，努力探索产业用地更新最佳路径、最优模式，以“智造空间”开创产业转型升级新局面，积极推进宝山高质量转型发展。