闵行区发展已从大规模增量建设转入存量提质增效为主的新阶段，面临着资源环境紧约束的新形势，必须通过城市更新提高土地资源利用效率，推动城市集约型内涵型发展。 近年来，在市级政策引导支撑下，在市规划资源局大力支持下，闵行区一步步认识更新、理解更新、谋划更新、推进更新，以梅陇众欣区域更新为起点，积极培育城市更新项目，推进城区可持续发展。
从车流不息的虹梅南路上拐进兴梅路，闵行区众欣产业园区正位于此。这是一个被城市“包围”的镇级产业园区，也是闵行区最早的一批镇级工业园之一，园区位于梅陇镇中部区域，东至虹梅南路、西至梅陇港、北至春申路、南至梅南路。 曾经，园区每年也能贡献大量税收和租金收入，但随着时代的发展，园区现状条件已无法支撑其“服务产业功能创新平台”的新功能定位。
通过调研发现，园区存在“区位与产出不匹配、现状与需求不相符、资源与动力不统一”的问题，高能耗、低产出，面临着何去何从的问题。
转型前厂区图
●区位与产出不匹配。园区近邻轨道交通15号线和机场联络线（在建），紧邻虹梅高架路与外环高速，10公里范围内覆盖漕河泾、徐汇、莘庄、紫竹等产业核心区，园区内原有企业主要从事印刷、纺织服务、机械设备生产等行业，产值和单位土地产出低，能耗又远高于全镇平均水平。
●现状与需求不相符。园区周边多为住宅小区，原有厂房、配套办公楼等建筑与区域整体形象不契合，且原有建筑建设标准低、配套差，远远不能满足现代产业智能化需求，更不能满足现代企业对于外部环境、企业形象塑造的要求。
●资源与动力不统一。园区可开发建设用地面积383.85亩，共有大大小小土地权证25份。部分产权人由于资金或决策层想法等因素，提质增效动力不足，造成想进入的好企业没载体，有资源的企业不开发的矛盾情况。
为重新焕发众欣产业园区活力、优化空间和产业升级的需要，闵行区做出众欣产业园区进行全方位整体转型的决定，开展产业策划、概念方案设计，编制形成转型方案，并完成转型认定、取得控规调整批复，办理了整个地块的土地相关手续，为镇级工业园的华丽转身奠定了良好的基础。
根据转型更新相关规定，整体转型区域内土地权利人分散的，可以通过商议的方式明确权利义务后，建立以区政府主导、原土地权利人参与的联合开发体，实施整体转型开发。
众欣园区的存量工业用地共涉及土地面积383.8亩，共有土地权证25份。其中，镇级集体企业名下有17份，共243.7亩，社会独立法人企业名下有8份，共140.1亩。
面对权利主体分散、利益诉求多元、转型目标不同等现实问题，为了确保园区转型的整体性以及转型路径的可操作性，激发各权利人参与更新项目的积极性和项目落地的有效性，合理分配转型后的土地增值利益，闵行区充分利用规划土地政策给予的操作路径，经充分论证和多方协调，最终确定由8家土地权利人（镇级集体企业）以改造用地作价入股的方式组成联合开发体，成立上海一鑫置业有限公司，对名下现状14幅地块统一开发，从而整合土地资源并归集开发权益，推进土地高效转型。
为了推进园区土地资源高质量利用、服务产业发展，闵行区政府批准上海一鑫置业有限公司为园区平台公司，作为众欣产业园开发建设和运营管理的统筹平台，以充分统筹运用政府、市场两类资源，搭建政府与社会企业互相促进发展的平台，推进产业集聚发展，实现园区精细化管理、做好企业全程服务，有利于土地集约开发和高效持续产出。
华丽蝶变 转型成效未来可期
推动存量盘活已经成为闵行可持续、高质量发展的重要途径，随着众欣等产业园区实现产业升级、品质提质、舒适向新的蝶变，闵行将不断强化实体经济空间保障、加快新旧动能转换、推进深度产城融合，向创新开放、生态人文、宜居安居的现代化主城区加速迈进。
图文：区规划资源局
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