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昔日“地王”4次推迟交房:浦东临港“嘉和美苑”为何已逾期16个月?
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来源:上观新闻 作者:张家琳 2020-09-08 18:10
摘要:当年“地王”为何如今出尔反尔,迟迟无法交房?

2013年12月18日,“嘉和美苑”所在的浦东临港南汇新城WNW—A1—14—1、WNW—A1—14—2地块,被永嘉集团有限公司上海锦绣投资管理有限公司(以下简称“锦绣公司”)以4.45亿元竞得。成交溢价率分别为406.88%和379.38%,创下年内新高。该地块将被开发成一个名为“嘉和美苑”的小区。

“按照合同,浦东临港云鹃路926弄嘉和美苑应于2019年4月30日交房,可开发商一直无法履约。”在外租房一年多的张女士(化名)近日拨打解放日报·上观新闻热线63523600,反映锦绣公司多次承诺交房最后期限,可每次都是空头支票。眼下又称交房要到明年5月,且先前多次承诺支付的违约金,此次要以合同上并无约定的车位赔付。


△预售合同中约定交房日为2019年4月30日。

当年“地王”为何如今出尔反尔,迟迟无法交房?


业主已收到4份延期通知

据张女士介绍,她是多次实地探访后,最终于2018年5月签订预售合同。售楼员曾讲,开发商是当地“地王”,实力非同凡响。张女士合同显示:交房日为2019年4月30日。如逾期,违约金按购房者已支付房价款日万分之一计算,自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。

在嘉和美苑100多位购房者自组的微信群内,不少购房人展示了开发商多份逾期公告及理由、双方协调会会议纪要等:

首份逾期公告是锦绣公司于2019年4月15日公布。公告称逾期理由是“因临港新城主城区打造海绵城市,市政府临港城市管廊工程施工,对项目周边道路造成比较大的影响”。公告承诺当年7月31日交房,违约金交房时一次性赔付。由于事涉不可抗力,且延迟仅3个半月,购房者多选择沉默。


△开发商2019年4月15日第一次逾期通告。

岂料,当年7月15日,开发商再次出具延期交房通知,承诺要到当年12月31日交房,违约金则依旧交房时一次性支付。针对再次违约的原因,购房者与开发商的协调会纪要显示:前期有政府施工因素,但后期系开发商没有按期完成写字楼、商铺的预售计划,资金跟不上,致施工延误。双方商定当年12月底完成验收。


△开发商2019年7月15日逾期通告。

今年1月底发生疫情,本市建筑业于3月底陆续复工。4月19日,开发商又出具了第三份延期通知:称受疫情影响,房子将于2020年5月底竣工,7月底完成验收交房。违约金则仍按合同对应约定条款一并解决。


△开发商今年4月19日逾期通告。

可上述承诺依然化为泡影。面对购房者代表,开发商于8月13日再次手书承诺:“8月25日通知违约金的支付方案,9月1日付款;8月底确认并通知交房时间。”8月底,购房者陆续收到开发商8月27日出具的“延期交房通知”,称受滴水湖城市管网改造、疫情影响以及将要进行的电业站整改工作,交房时间被定于2021年5月底,且违约金“原则上以车位形式进行赔付”。


△开发商今年8月27日出具的“延期交房通知”,称交房时间被定于2021年5月底,且违约金“原则上以车位形式进行赔付”。

楼盘迟迟无法交付,给购房者带来很大生活、精神压力。如有的长期在外租房,每年多支出数万元资金;有的难以落户,影响小孩入学。现居儿子家中的鲁女士(化名)告诉记者,她拼了全部家当,凑齐370多万元,一次性付款的。现在她身心倍受煎熬。


电业站整改为何久拖至今?

“网上房地产”(www.fangdi.com.cn)显示,嘉和美苑首次开盘日为2018年5月8日,住宅面积近2万平方米,150套住宅中尚有15套可售。


△“网上房地产”显示,嘉和美苑首次开盘日为2018年5月8日,住宅面积近2万平方米,150套住宅中尚有15套可售。

9月3日下午,记者来到网站刊登的嘉和美苑售楼地址申港大道16号,并未看到售楼处。多次拨打售楼电话20966789也一直是忙音。经多人指点,记者来到水松路云鹃路东南角一幢建筑。虽然室外无任何标志,但室内还是布置了标注“嘉和美苑”的沙盘、房间立体模型等物件,室内仅一位工作人员,称售楼处已撤消,房子已全部卖光。


△水松路云鹃路东南角一幢建筑。室外无任何标志,室内仅一位工作人员,称售楼处已撤消,房子已全部卖光。


△虽然室外无任何标志,但室内还是布置了标注“嘉和美苑”的沙盘、房间立体模型等物件。

记者随后步入可自由进出的嘉和美苑。只见大门口堆着大袋垃圾,小区内路面也不平整,有的还存积水,凸起的窨井盖接二连三,垂荡半空中的电线、电缆时常可见。转了一圈,所遇工人不到4位。问起将要整改的电业站在哪?工人们都说位于地下,那里很不安全,不让前往。


△小区内公共道路上,凸起的窨井盖接二连三。


△小区大门口堆着大袋垃圾。

电业站为何要整改?又为何拖到了现在?锦绣公司负责工程管理的姜先生介绍:嘉和美苑于2015年8月开工,两所电业站全部采用小型化设备。项目设计时曾得到电力部门认可。2017年项目结构封顶后,电力部门又不认可,所以需要整改。记者问,既然2017年就不被认可,怎拖到现在才整改?姜先生称来沪不到3个月,对情况了解并不全面。


△永嘉集团有限公司上海锦绣投资管理有限公司。

国网上海浦东供电公司营销部于9月4日向记者发来书面说明,称嘉和美苑项目于2014年9月向电力部门递交大项目前期征询申请,电力部门当月即答复供电方案,并明确需按电业标准规范建造2座电业站。开发商对站址、站型予以书面敲章确认。可在设计阶段,电力部门发现对方提供的信息和土建图纸存在问题:如应配置12个配电间,但实际只设置了4个;同时未经电力部门同意,擅自将标准规范布置的电业站变更为双层布置。

为此,电力部门于2019年9月与开发商沟通,明确两项问题的整改,对方认可。今年7月,开发商提供了配电间的整改方案,但电力部门始终未收到电业站的整改计划和相关设计图纸,导致该房产项目无法开展接电工作。

经了解,由于开发商内部管理工作人员多次更换,交接过程中没有充分沟通,导致项目中电业站土建情况与向电力部门承诺的内容不符。

8月14日,临港管委会牵头组织多方协调会,明确嘉和美苑内新建的电业站必须按照供电方案中的电业标准规范执行。电力部门表示,预计9月下旬将完成最终的土建图纸设计,并督促锦绣投资公司尽快完成整改,确保后续工作顺利开展。


其他逾期理由也多站不住脚

“受到滴水湖城市管网改造”、“疫情影响”等其他延期理由站得住脚吗?

据了解,临港是上海首个国家级海绵城市建设试点地区,也是全国目前30个试点城市中面积最大的,达79平方公里,包括100余项具体工程。按上述规模,所涉楼盘一定不少;可记者在嘉和美苑周边,包括云鹃路、绿丽港北路、水芸路等多个楼盘发现,尚无延迟交付发生。而且,开发商去年7月15日第二次延期公告承诺当年12月底交房,显然已充分考虑到管网改造带来的延误风险事项,上述理由为何一直持续到今年8月27日?

至于“疫情”不可抗力:上海市司法局曾于3月中旬有过解释,明确不可抗力不必然免除合同的全部义务。要结合具体情况,根据疫情对合同履行的影响程度,来认定是部分还是全部免责。

中华全国律师协会建筑与房地产委员会委员、上海市锦天城律师事务所高级合伙人宋安成律师表示,房企对过年停工一般都事先预留40天左右。叠加疫情,影响施工至多3个月。将“疫情”不可抗力当成万能的“救命符”,并不可取。

根据国家企业信用信息公示系统,永嘉集团有限公司注册资本一亿元,而成立于2012年5月8日的开发商上海锦绣投资管理有限公司注册资本3千万元。房产业内人士指出,嘉和美苑迟迟无法交房很大程度源于资金不到位。


△根据国家企业信用信息公示系统,永嘉集团有限公司注册资本一亿元。


△根据国家企业信用信息公示系统,成立于2012年5月8日的上海锦绣投资管理有限公司注册资本3千万元。


应加强房屋交易资金监管

隆安律师事务所高级合伙人、上海市房地产行业协会理事陈世福律师表示,加强房屋交易资金监管,这对防范和化解房地产领域风险,维护购房者合法权益,保障交易安全具有重要作用。本市虽还未有针对房屋交易资金监管的新的管理办法,但可采取严格管控资金监管业务端口或暂时关闭网签端口等措施,对开发商不诚信行为加以约束。法律工作者呼吁完善房企风险防控机制,包括增强房企预售资金监管的公开化、透明化,同时逐步减少预售项目比例,维护购房者权益的同时,抑制房企无限制高杠杆扩张带来的资金风险。

另外,政府有关部门与开发商签订的国有建设用地使用权出让合同中,一般约定工程开工、竣工时间。如开发商未按规定期限竣工,政府可要求开发商承担违约责任。

江西高院今夏出台了国内首个规范开发商逾期交房、办证纠纷案件审判指引,分别涉及商品房逾期交房、办证违约金的调整、逾期办证的认定、开发商免责情形、诉讼时效等法律适用问题。

宋安成律师表示,对购房者而言,如遭逾期交房,应首先与开发商协商,要求对方依据合同支付违约金。如购房者不想要延迟交付的房屋,在达到合同约定期限后可要求解除购房合同,如遭开发商拒绝,购房者可向法院起诉,通过诉讼解决。针对车位抵违约金,宋安成律师表示,开发商与购房者签订合同就应严格履约,至于以车位抵违约金,系开发商单方面决定,这首先应征得购房者同意,否则无权强行以车位抵消违约金。

栏目主编:毛锦伟 文字编辑:毛锦伟
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