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浦东30年④|陆家嘴滨江建设往事:做个中国湾!台湾人看地签约只用一天时间
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来源:上观新闻 作者:郭继 孙宝席 马婉 2020-04-07 06:01
摘要:现在,富都世界段汇集了东方和西方、国内和国际著名建筑师智慧的建筑群,其功能布局、流线组织、空间造型、市政管线都达到世界一流水平。

编者按:

本月18日是浦东开发开放30周年纪念日。三十而立,浦东从农田遍布变为如今高楼林立,成为中国改革开放的象征。市委党史研究室采访浦东开发开放的决策者、参与者、执行者,推出《奇迹:浦东早期开发亲历者说》。上观新闻推出相关口述文章,忆当年筚路蓝缕,也是从历史维度,为浦东开发开放再出发提供新的视角。

【口述前记】 汪雅谷,1945年1月生。曾任上海针织品批发公司副总经理、市商业一局业务处处长、上海友谊商店总经理。1990年7月至2004年12月,任陆家嘴金融贸易区开发公司副总经理,1992年8月起兼任上海富都世界发展有限公司常务副总经理,主要负责招商引资和土地批租工作,是陆家嘴富都世界地块开发的主要参与实施者。

口述:汪雅谷

采访:郭继 孙宝席 马婉

整理:孙宝席

时间:2019年12月10日

我是20世纪60年代上海财经学院毕业后,分配到上海针织品批发公司工作,从采购员、商品研究员做起,后担任公司副总经理,曾作为访问学者派到加拿大多伦多市RYERSON理工学院进修学习一年半,主要学习市场营销、国际贸易。1988年组织安排我到商业一局下属的涉外单位——上海友谊商店任总经理。

我依然记得,1990年7月的一天,组织通知我去参加市里的一个关于开发浦东的会,黄菊市长出席,给我们出了个题:现在要浦东开发,你们怎么做?让每个人谈看法。我当时对浦东开发还没有特别清晰的概念,就从商业的角度按自己的理解作阐述。第二天也就是星期天,组织通知我到浦东开发办工作,7月又任命我担任陆家嘴金融贸易区开发公司副总经理。从此,我作为浦东开发的一员,在浦东这片热土上一直工作到退休。

没钱筹钱艰苦创业

陆家嘴金融贸易区开发公司成立时目标就很明确,要将陆家嘴地区建设成为现代化的金融贸易区。最初,公司班子只有6个人,王安德总经理,包括我在内的3位副总经理,和2位办公室主任。办公条件也很差,没钱,没办公场地,暂时租借浦东开发办的办公室,放几张桌子板凳,就算开张了。这种差距我感受尤其明显,我原来工作的友谊商店是涉外单位,规定工作时间必须西装革履,到了浦东开发办,由于办公室没有空调,热天经常是汗衫和西装短裤。我作为副总当时最大的待遇是分到了一个电风扇,很高兴。后来,公司搬到严桥的由由大酒店的3楼办公,虽有所改善,仍然很困难。但那时大家不讲待遇、不讲条件,全身心地投入到陆家嘴开发的宏伟建设中去。

开发之初的陆家嘴,条件很差,到处是基础设施简陋的棚户区和涉及到方方面面的工厂区,这些工厂中有一些是沪东造船厂这样的央企。要在这样的条件下建设一个现代化的金融贸易区谈何容易,何况我们公司几乎没有什么资金。这也是当时很多来我们陆家嘴考察的外宾经常提出的质疑:你们没有资金怎么开发?你们准备怎么解决资金问题?

为了解决资金难题,我们想了很多办法。我们最初的200万元启动资金,是向工商银行浦东分行借来的。为了解决开会借钱所需的会场,王安德总经理找我商量说:“汪总,你是友谊商店出来的,你去和你的老单位商量商量,我们没有钱,想召开一个四大银行参加的行长会议,介绍我们浦东新区的开发,希望给予支持。”我当即答应下来。我们在友谊商店的如意酒家召开了银行行长联谊会。我们向各位与会的行长介绍浦东开发情况,说明资金对我们的重要性,告诉他们我们现在最大的困难就是缺资金,连启动资金都没有。

银行行长会议开好后,有几个行长就去小陆家嘴实地考察了。当他们看到密集的棚户区,以及一些看上去难以搬迁的央企,觉得在这个地方建金融贸易区难以置信,认为别说五年、十年了,就是二三十年也开发不了。因为上海市有规定,如果要动迁首先要有房子安置,没有房子你就没办法搞动迁;那些大的工厂,你让人家搬迁也有好多的工作要做的。再加上银行贷款需要有担保,我们那时候无钱无地,谁肯借钱?最后,是工商银行浦东分行在没有担保的情况下,以信用贷款的方式借给我们公司200万元。钱一到账,一半就花出去了,一年的房租就要付100万元,还有员工工资要付。

就是在这样的情况下,我们积极开展招商引资。特别是我们先内资后外资的引资策略,首先借浦东开发开放的大好形势吸引了很多外省市来浦东投资的热情和关注。那时,我负责土地批租这块工作,因此安徽、山东、江苏等省和一些国家部委来谈建造办公楼的事宜,都由我负责接待。我们启动的第一个地块是编号为2-2的位于文登路(现名东方路)的地块,就是现在的96广场周边。我们公司决定在这里通过批租造办公大楼。

当时,市里和浦东管委会的领导给我们的要求是:门槛不要太高,否则人家被吓住就不来投资了;欢迎他们来投资。但我们认为应把眼界放得长远、视角一定要宽,这样招的商家层次才会比较高,经营成效也会比较好。因此,土地批租的起步价很重要,如果太低,后面的人就会有比较。所以,我们请市土地局的两个专业老法师作顾问,按照市里定的2400元一平方米的指导价格进行批租,基本上都达到2400元至2600元一平方米的楼板价。当时想要来浦东投资建省级办公楼的项目意向,争先恐后应接不暇,加上可提供地块供不应求,对各省市的批租只能暂时放慢步伐。

转战开发建设“富都世界”

省部楼宇的批租建设,为我们解决了资金短缺问题,也带动了2-2地块的开发建设,开创了浦东开发的最先轰轰烈烈的形象。一些有魄力的外资企业也开始不再观望,明确要参与到浦东开发建设中。我们就开始把目光转向地段更好的陆家嘴中心区岸边黄金地段的开发,并决定采取新的模式进行土地批租和开发建设。

也就在这个时候,泰国正大集团看好浦东开发开放,向中方正式提出,决定参与浦东的开发。1991年4月28日,上海市政府批复:正大集团项目为陆家嘴金融贸易区重点开发项目。9月18日,市长黄菊会见正大集团董事长谢国民,明确说“今年要有说法,明年要有动作”,年底,我们陆开发公司就与泰国富泰(上海)有限公司签订了合资开发浦东新区“富都世界”的意向书,双方各占50%股份,中方以所处的土地折合成投资金额,泰方以等额的资金予以投入,合作期限为88年。

1992年4月16日,中泰合资成立上海富都世界发展有限公司的合同签字仪式在锦江小礼堂举行,赵启正副市长出席仪式。

富都是英文 fortune 的音译,是中文“幸运”的意思。富都世界所在地块位于黄浦江以东,陆家嘴路以南、东昌路以北,烂泥渡路(今银城路)以西,初定分三期开发,规划开发建设140万平方米,目标是建成集金融、办公、贸易、购物、旅游、娱乐于一体的富都世界新城区,与陆家嘴金融贸易区中心区和浦西外滩构成国际性的金融贸易中心,与矗立在黄浦江畔的东方明珠电视塔共同构成21世纪东上海新外滩的壮丽景观。我作为中方代表,于8月起兼任上海富都世界发展有限公司常务副总经理,我的大部分精力都投入到富都世界地块的开发建设上了。

虽然是个合资公司,但公司刚组建的时候,同样是资金紧缺。富都世界地块是浦东老城区,是20世纪早期形成的工厂、码头、仓库的集中地,还有大量的危棚简屋、陋街小巷,动迁任务很大,动迁后的土地平整工作量也很大,都要用钱。另外,我们公司18名员工的工资,我们租用的办公室的房租也要付。我们公司曾向银行借了200万元的启动资金,还不到一年,钱看着就用得差不多了。我们有一个外方经理是台湾人,跟我说:“汪总,你想想办法,你是总经理,钱不来,我们都要吃血喝肉了,这以后怎么解决啊?”借给我们钱的银行行长也跟我说:“汪总,你借的200万元钱要还了。要有借有还。”没办法,我们去借过高息贷款,日常遇到临时急需用钱时,也向正大集团借过,不过利息都很高。

1992年11月,工商银行浦东分行给我们陆开发公司以大力支持,和我们签订了银企合作协议,提供2亿人民币和1500万美元的巨额贷款,是浦东开发开放后中资银行发放金额最大的一笔贷款。这真的是雪中送炭,一下子缓解了我们的资金难题。后来,经公司争取,中国工商银行同意在4年内给予公司10亿人民币的贷款授信额度,用以支持富都世界发展有限公司滨江沿线土地开发、市政配套建设。

迷人滨江引来国际级开发商

富都世界在小陆家嘴1.7平方公里的土地中有30公顷土地,是小陆家嘴地区位置最好的地块。为能够汇集世界精华,我们第一批集中开发的是沿江片,大打“世界牌”。1993年8月,我们在国内外多家媒体上刊登招商信息,我个人也充分利用在国外学习和过去工作期间结交的海外朋友和掌握的信息渠道,以及担任上海商业经济学会会员、上海中外企业界联谊会常务理事、欧美留学会理事、上海欧美创业公司顾问等社会职务的影响,宣传富都世界,很快境外大公司纷至沓来。

第一家来投资的是台湾震旦集团,当时创造了上海土地批租转让最快速度——当天看地、当天洽谈、当天签约。震旦集团的陈永泰先生很爱国,他早在1992年考察陆家嘴的时候,对我们说过:“我们希望在你们的江边,不要再出现像浦西的外滩,以前外滩有汇丰银行、花旗银行,现在我们在陆家嘴要有中国公司的楼。我们大家都是中国人,我希望你做一个‘中国湾’。”

1993年11月10日下午4点,陈永泰就带了一个助手过来跟我们谈判,人还未坐定,就直言不讳地对我们说,他就是冲着“富都世界”凸出江边的X1-6地块来的,并表示报价多少,他就出多少钱,他今天不走了,要当天签约。从商业的角度考虑,震旦集团能够出500美元每平方米的楼面价,属于完全的市场价。外方总经理问我该怎么办?我赶紧打电话与赵启正副市长、王安德总经理商量,最后我们一致同意当即签约。当天晚上7点,我们与震旦集团签下X1-6地块使用权转让预约用地协议。3个月后,震旦集团把土地租金打给我们,完全用美元结算。如今,震旦国际大厦矗立在浦江东岸,其特殊的地理位置和3600平方米的主楼超大扇形电子显示屏万众瞩目。

首幅土地使用权成功转让的消息不胫而走,很快,马来西亚的郭鹤年来了,他是嘉里集团的董事长,带了两个人过来考察,一个是律师,一个是会计。经过考察,他看上X1-3地块,以楼面价500美元每平方米的价格拿下地块,总投资近9000万美元,建造了五星级的浦东香格里拉大酒店,由于酒店区位很好,在1998年建成开业后,经济效益在酒店行业中位居前列。

这样,到1993年12月底短短的50天里,富都世界成功转让占地5公顷,建筑总量达到34万平方米的X1一期全部地块。其中单幅土地转让金总额最大的地块,由富都世界股份有限公司的股东泰国正大集团拿下。

1993年12月31日,正大集团签下土地转让合同。富都世界在一期开发过程中,经过双方股东和员工的不懈努力和拼搏,我们终于拿到近6亿美元的批租资金,合资公司取得骄人的业绩。2002年在此地块上建造的超大型集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的购物娱乐中心——正大广场竣工开业。1997年,花旗银行大厦由巴鼎房地产发展有限公司签下土地转让合同,在经历了东南亚金融危机、巴林银行倒闭的种种磨难后,在2004年底建成,以8.9万平方米的建筑面积,40层、180米的高度凸现于黄浦江畔。富都世界地块这些标志性大楼的建成,是世界著名跨国公司看好中国、看好上海、看好浦东的标志。

富都世界的第二期开发主要是东昌路以北沿江13.9公顷地块,建筑面积53.5万平方米,除金融、贸易、办公大厦外还有住宅楼用地。汤臣海景花园项目是由祖籍浦东南汇的汤君年投资开发的,这是当时滨江唯一的一块高级住宅用地,规划上是可建4幢超层住宅,其中有2幢可建47层。1995年汤臣从上海富都世界发展有限公司购买这个地块,当时楼面地价为485美元/平方米。容积率又很高,地价可贵,尽管后来汤臣遭遇重大财务危机,汤君年还是看好浦东,从台湾、香港退出资金投入浦东建设避免了巨大损失。现在,汤臣一品成为上海顶级住宅楼的象征。与汤臣集团一样看好浦东的,还有鹏利集团,创造了富都世界地块上一家集团受让3幅地块的先例。即使在东南亚金融危机最严重的时刻,坚信浦东明天会更好,一而再、再而三地在浦东批地。鹏利集团在批租的地块上建造了与相邻的汤臣一品相比美的鹏利海景公寓。

应该说,国际投资者带来的开发建设也是具有国际范的,他们的建筑都是委托国际著名的建筑设计机构来设计。这些楼群顺利建成后,巍然矗立,各展风姿,成为浦东滨江地带的靓丽风景线。

打造世界级的滨江大道

在富都世界公司的建设发展中,不能不提到我们精心设计和建设的滨江大道富都段了。

随着富都世界地块大体量的高层建筑拔地而起,要使这块区域更具风情,就应该开辟一片视野开阔、人水关系亲和并接近自然的景观。

其实早在小陆家嘴地区开发时,我们在滨江规划设计之初,就考虑在浦东滨江留出足够的地方建设浦东的“外滩”,而且这个浦东的“外滩”要比浦西的外滩更宽广,更多绿化,更有人文景观。因此建造浦东黄金滨江道的宗旨是,必须考虑如何能延长观光客停留的时间和充分享用黄浦江两岸华丽风景,让过往的游客能慢慢地欣赏世界上独一无二的浦江两岸美景。由于我们公司土地批租进展比较好,陆家嘴金融贸易区开发公司建议由我们富都世界先做一个陆家嘴滨江大道的样板段出来。样板段北起陆家嘴路,南至东昌路,长1000米,总面积7.83公顷,是滨江大道的黄金地段,宽度平均为50-80米,最宽处170米,就是现在的正大广场的前面,一直到震旦国际大楼。

我们以跨世纪的要求设计,多次考察了世界上著名的大城市滨江大道,譬如纽约的滨江道等,然后巧用建材的性价比,采用铸铁栏杆和简朴的自然的地砖,投资2.8亿元建设了集观光与防汛功能为一体的滨江大道富都段,开创了中外合资企业投巨资建设大市政工程的先例。

我们兴建了离水面4米高的亲水平台,这样潮涨时水平面正好与平台面差不多,游人可以隔栏杆亲水嬉戏,不像浦西沿江平台有7米之高。这样的设计和建设既大大提高了沿江防汛能力,又增强了大道的观赏性。我们建有156米长的样板段,这段滨江大道人行与车行分开,明显改善了陆家嘴道路的交通条件。

此外,我们还建有可容纳1000人至1200人的露天音乐广场,建有可供游览、购物的彩虹喷泉、盆景园、水帘壁、曲润广场、富都广场等。游客在观赏、购物娱乐之余,还能尽情地享受自然与人文环境融为一体的和谐美:草木葱茏、临江傍水的滨江大道,与具有海派文化意蕴的各项设施,以及与富都世界内富有时代气息的建筑群遥相呼应。1993年12月23日,我们这条样板路段建成后,与西岸的外滩遥相呼应,成为上海一处新的旅游点,中央领导从1993年开始到1996年的接待基本上在这里。

在建设滨江大道富都段的过程中,我们还敢于创新,不断丰富其内涵,以留住游人在滨江。按照传统的设计理念,我们最初对滨江大道商业文化、休闲功能考虑得不够,很快就发现在这么宽的一个滨江带,每天观光、休闲的人多是一走就过去,很少有停留下来的,更别说停留超过半个小时的。当然,这与天气等自然因素有关,但更多的是因为商业配套不够。为此,我们就在这方面动脑筋。

我们先从滨江大道富都段的一些预留临时构建,如售货亭、观光亭、露天的葡萄架等入手,让游人在有顶棚的下面能停留休息一下。第一个引进的旅游商业项目是星巴克咖啡。星巴克开业后,早上10点到下午3点,很多老外都会去喝咖啡,很成功。接着,我们就又想那到了下午四五点的时候,老外就会走了,因此单单喝咖啡、喝茶还是留不住他们。我们就决定在葡萄架那边搞西餐,设一个简易的西餐场所。之后,我们又搞了哈根达斯冰激凌店。再后来,我们把原来接待外宾用的200多平方米的玻璃亭,改建引进“宝罗娜”德国啤酒吧,吸引外国人不用到浦西消费,而留在浦东。至今每当华灯初上,游客纷至沓来,玻璃亭灯光闪烁,一派不可多得的上海黄浦江两岸和灯火的夜景。

现在,富都世界段汇集了东方和西方、国内和国际著名建筑师智慧的建筑群,其功能布局、流线组织、空间造型、市政管线都达到世界一流水平。滨江大道集防汛、交通、绿地、休憩和观光等功能于一体,优化了投资环境、美化了城市、吸引了外资,推动浦东沿江一带开发建设上规模、上档次。

回想起我在陆家嘴集团公司和富都世界公司艰苦创业、奋力拼搏的岁月,真是感慨良多。我认为,是党中央决定开发开放浦东的历史性机遇,是市委、市政府锐意进取、大胆试闯和统筹安排,为我们这些人提供了干事创业的千载难逢大好机会。我十分珍惜这种历史机遇,积极投身到陆家嘴公司和富都世界开拓进取的工作中,努力做到只争朝夕、不负韶华。我想,这就是我对积极参与浦东开发开放,全身心投身于陆家嘴和富都世界开发并推动陆家嘴地区出形象、出功能、出效益的最好回报。

栏目主编:王海燕 文字编辑:洪俊杰
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