疫情之下，旅游业遭受重创，与之息息相关的民宿业也陷入“速冻模式”。面对零收入和房租的双重压力，上海某民宿老板张先生撑不下去了，只好找房东李先生协商，希望能退还部分租金和押金。然而，房东表示自己也是受害者，不愿退还租金。无奈，张先生向虹口法院提起诉讼，请求法院判决解除房屋租赁合同，退还2月和3月的租金19200元和押金9600元。法院会怎么判？

民宿没生意，法院调解退还押金和部分租金

“疫情影响没人住店，也没有收入，损失很大，希望房东体谅一下，把2月、3月的租金退给我。”

“小张违约在先，押金可以退给他，但租金不能退。”

虹口法院法官高行玮在收到案件后，第一时间通过电话与双方当事人进行初步沟通，发现两人均有调解意愿，只是对损失的分担有不同意见。

原来，张先生在上海租赁了多套房产用于经营民宿，与房东李先生的租赁合同原本到今年3月底。受疫情影响，今年春节开始，民宿订单全部取消，生意难以为继，再加上房租的压力，损失持续扩大。张先生联系房东，希望提前终止合同，并退还已付的2月、3月的租金、押金，减少损失。房东却认为，自己没有任何过错，不应分担损失。双方产生了很大的分歧，多次协商无果之后只得对簿公堂。

了解情况后，高行玮继续通过电话耐心调解，详细分析了法律规定和合同约定，表示这次纠纷是突发疫情导致的，双方都没有违约的故意，还望能够适当分担损失、化解矛盾；并劝解当事人在特殊时期，相互理解、共克时艰。经多次沟通，两人终于各让一步，同意提前终止合同，房东退还了押金和部分租金。

调解方案初步达成后，如何签署调解协议却成了难题。李先生在外地，短期内没有回沪的打算，即便现在回上海，还需度过14天隔离期，成本太高。征得双方同意后，高行玮决定采用在线调解的方式。3月6日下午，高行玮与张先生、李先生在约定时间同时上线，通过在线庭审确认了调解方案。庭审结束后，双方阅看笔录后电子签名确认。

合同是否适用不可抗力需具体分析

本案中，张先生认为疫情属于不可抗力，并直接导致民宿无法经营，自己有权依法解除合同，并要求被告返还相应租金和押金。

对此，法官指出，根据《民法总则》第180条和《合同法》第117条的规定，新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件后，为保护人民群众身体健康和生命安全，政府及有关部门采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同或不能及时行使权利的，新冠肺炎疫情发生宜认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

但是，并非所有的合同都可以因此解除或变更，应根据具体案情作出相应处理。对于因疫情影响，合同目的无法实现或者继续履行合同对一方当事人明显不公，当事人请求法院变更或解除合同的，法院会综合考虑当事人的约定、疫情的发展阶段、疫情对当事人实际影响的时间、程度等因素，公平处理。建议双方当事人在疫情发生后，根据疫情防控措施对合同履行的影响，及时沟通协商，按照公平和诚实信用原则，采取变更合同条款或签订补充协议等补救措施，以降低损失。