在“老工人新村”曹杨新村街道，这两年来老旧公房加装电梯的脚步渐渐加快，已有6台电梯完成施工并正式投入使用，每一台电梯的完工都凝聚着楼组居民的努力与坚持。

这项民生工程的背后，“曹杨加装电梯指导办公室”功不可没。去年9月成立的这个“加梯办”，采取“街道职能科室指导+社会组织辅助”的新模式推进居民区加装电梯工程。“加梯办”成立一周年之际，曹杨新街道这几天又发布了干货满满的《既有多层住宅加装电梯100问》“宝典”，聚焦“基本知识”、“意见征询”、“方案设计”、“申报审批”、“施工竣工”及“维护保养”六方面，将相关政策和实践经验转化为答案，帮助普陀居民成为加装电梯专家。

曹杨新村街道已经装好的电梯

如何跨出加装电梯第一步

什么样的房屋可以申请加装电梯?根据“宝典”的总结，加装电梯的既有住宅应同时满足这样的条件——符合现行城市规划、建筑设计、消防和结构等规范和标准；未列入房屋征收范围和计划；所在楼组90%以上业主同意，且无明显反对意见，涉及占用小区土地或专有部位的，应当征得相关权利业主三分之二以上同意；建筑间距控制符合本市旧住房综合改造管理有关规定。

哪些情况导致老旧住宅电梯无法加装?根据目前了解的情况，影响楼组加梯的因素主要包括这几点，楼与楼之间的间距过小或不符合规划规定；楼组与小区用地界限（红线）距离不满足加装电梯；小区电容量不足以支撑新增电梯的运转；楼组周边遇到地铁、化粪池、高压线等复杂情况，需深入勘测；楼型限制，难以解决采光、通风、消防安全等问题。

尚未成立业委会的小区如何申请加装电梯?未成立业委会的由所在地居委会为申请人；直管公房和系统公房应由房屋所有权人或者委托管理人为申请人。

意见征询环节，还有很多受关注的问题。诸如，如何跨出加装电梯第一步？可以向所在街道职能科室、加装电梯指导办公室、居委会了解加装电梯相关政策，初判本楼组是否满足加装电梯的条件及实施路径的可行性和工作流程。

经过“宝典”梳理，前期意见征询期的基本流程变得不那么复杂。第一步，成立楼组加梯自治小组；第二步，楼组2/3意向征询（可选择项）；第三步，设计初步加梯方案；第四步，楼组业主方案征询；第五步，小区业主方案征询；第六步，意见征询相关结果公示。

对于加梯自治小组成立的要求，“宝典”也进行了具体指导——因为项目涉及工作较为繁杂，建议成立由3-4人组成的加梯自治管理小组，作为推动该项目的治理团队。小组人员产生方式可以是组织推荐或自荐，经楼组居民同意后成立。要做好自治小组的职责分工，根据工作背票和专业特长，对外联系，资金管理，政策解读，矛盾调解等方面进行分工合作，确保自治小组运行有序。

意见征询过程中，一般会有两种情况引起分歧：来自底层居民的分歧，是因为电梯加装带来噪音、挡风、采光等问题；中高层居民的反对，则主要因加梯费用的匹配分摊。

每一笔费用产生在哪些环节？

最受居民关注的资金筹措问题，“宝典”作出详尽说明。加装电梯资金筹措方案包括，加装电梯建设费、运行和维护保养费及电梯改造、大修等资金筹措及分担方案。

整个项目可能产生的费用有哪些?在一般情况下，设计的费用大概包括：电梯单价；380V动力电接入费用；拟加装电梯部位的基坑施工与电梯井道结构施工费用；拟加装电梯部位地下煤气、污水等管道移位费用，多层房屋北立面架空强电、弱电移位改装费用，外立面其他附属物移位费用；电梯加装前的地质勘察、房屋检测等二类费用；代建服务费、施工监理费、设计费、专家论证评估费等二类费用；购买相关资料等实施过程中的预备费用；此外，还有施工过程中产生的不可预计费等等。

目前多层住宅增设电梯的改造资金和运行维护费用均要由本幢楼业主预先筹集，竣工验收后，方能向政府办理申请补贴手续。

而加装电梯的资金费用如何分摊？主要包括两部分资金费用的分摊，第一笔，是前期的土建设备安装费用——由有关实施单位、设计单位进行评估，根据实际测算出具预算。该费用按照楼层高低进行合理分摊，一般1楼不出资，其余楼层则“受益越多，出资比例越高”，如5%-15%-20%逐级累加，总值100%。但也存在如3楼出的比6楼多，只需要居民间能自行协商，费用筹措到位即可；第二笔，是日常运营维修维保费用。该费用的分摊比例可由居民自行协商，可参考设备安装费用的比例。若干年后存在的电梯大修费用（如更换发电机、钢丝绳等），收取标准则参照物业管理条例内的建筑面积比例，进行取值，产生的费用进行分摊。“宝典”还特别提醒，以上费用，建议前期在做征询时即告知居民并让其签字同意。

那么，政府有没有加装电梯的资金补贴呢？目前根据《关于本市既有多层住宅加装电梯试点政府补贴有关事项的通知》（沪财建[2014]2号）政府按照加装电稀施工金额的40%予以补贴，最高不超过24万元/台。电梯施工金额是指加装电梯主体工程费用及相关的其他费用支出。

加装电梯是否要进行不动产登记？

加装电梯后续管理问题，也是决定电梯工程能否真正惠民的关键因素。

一般情况下，增设的电梯质保和维保时间分别是多少？“宝典”详述，根据与电梯加装实施单位签订合同为准，具体以业主与实施单位协商确定，目前实际有1-5年不等。而电梯质保和维保包含这些方面，对电梯设备元器件和土建混凝土钢结构等的质量保障，维保一般分为半月（检查机房环境、轿门运行情况等）、季度（检查减速机润滑油油量、编码器工作状况等）、半年（检查电动机与减速机联轴器连接、控制柜各仪表显示情况等)、年度（轿厢意外移动保护装置动作试验、检查随行电缆无损伤变形等）四个周期项目。

维保期过后，业主应该如何维保电梯？申请人可以委托物业服务企业对完成增设的电梯进行运行管理，并由物业服务企业与有资质的电梯维修保养单位签订电梯日常维护保养合同，对电梯进行日常维护保养。申请人也可以直接委托有资质的电梯维修保养单位对电梯进行运行管理和日常维护保养。

业主也可以与物业公司协商，委托其进行电梯管理。具体来说，物业费用以及维修费用，以物业和业主签订文件为主，一般情况下，将电梯日常管理费折合一定金额，纳入小区物业管理。

还有一个居民尤其关心的问题，加装电梯是否需进行不动产登记？“宝典”阐述，加装电梯新增部分，不再另行测绘，不计入各分户业主的产权面积，不再办理不动产登记。

增设电梯后产权归谁所有?增设的电梯及井道等建筑物或者构筑物，其产权属于该幢房屋全体业主共同所有。增设电梯后，申请人应当按照《上海市房地产登记条例》等有关规定向区（县）房地产登记机构申请在相关权利人的房地产权证上予以注记。