1月17日晚上八时多，位于南京西路沿线的张园旧改基地内人声鼎沸，张园地块保护性旧改征收预签约率超过了90%，1200多户居民将告别老房。

记者独家获悉，静安区统筹考虑历史风貌保护和居民居住条件改善，将对张园地块采取“留改拆”的创新旧改模式： 旧房居民将搬进全新的、成套的安置房，空间不局促、生活更舒适；原有建筑会被进行保护性修缮，恢复历史风貌与街坊肌理，同时在地下建设2、12、13号线“三站一通道”换乘通道地下空间。

尽最大努力回应居民旧改强烈期盼

张园地块地处南京西路历史风貌保护区核心区域，东至石门一路，南至威海路，西至茂名北路，北至吴江路，紧邻吴江路休闲街，始建于1872年，曾是上海时尚的发源地，也是西方文明第一次在上海展示的最佳平台。历经100多年，张园地块内的建筑与弄堂风貌较完整地留存下来，其内多形式、独立式住宅的并置、巷弄空间的丰富格局，是上海现存最大的、拥有中晚期石库门种类最为齐全的建筑资源。

张园地块属于成片一级旧里，在不少外人看来，其建筑外观还不错；但个中滋味，只有住在其中的人才最清楚。

由于长期超负荷使用，张园地块建筑内部破损严重，居民居住环境差。此次征收此块内有1200多户居民，大多数居民家中无卫生设施。“围着张园共有4个倒粪站。”60多岁的吴老伯在张园出生，手拎马桶用了50多年。“拎着马桶去南京西路上的倒粪口，我觉得很丢人。”前几年，在政府的民生工程中，吴老伯家装上了“一平米马桶”；但他家总共就8平方米，空间更加局促了。

阮阿婆一家是张园地块中更有代表性的一户。阮阿婆在张园住了30多年，如今三代六口人挤在20多平方米的房间内。很多年前，阮阿婆在房屋中间搭了一个隔断，形成“前屋”与“后屋”，“前屋”对着天井，能照到一些太阳，“后屋”终年不见阳光、阴暗潮湿；没有独用厨房，与其他4户人家合用；几年前，她在天井里私搭了一个卫生间，但面积比较小，没有淋浴设施。她告诉记者，这么多年，眼看着周边高楼大厦拔地而起，自己心理落差非常大。

尽管张园地块经过了几次大修，但由于老建筑条件所限，居民居住条件没有得到实质性的改善，居民旧改意愿非常强烈。南京西路街道泰兴居民区党总支书记许鸣伟说，他从2013年起到居委会工作，一直收到居民要求旧改的联名信件。

一方面，张园地块居民居住条件亟待改善；另一方面，张园地块内的老建筑也“等不起”了。除了建筑自身的老化，近年张园住户的人员结构也加剧了建筑的损坏。“张园人户分离率高达40%以上，外来租客对建筑的保护肯定没有原住民精心；而即便是剩下那60%的原住民也高度老龄化。”南京西路街道干部吴鸿波说。

张园地块历史建筑的保护势在必行。历届区委区府都想尽早启动旧改，终于在去年9月30日，静安区对张园启动征收，第一轮征询通过率达到了94.22%，目前第二轮预签约率也超过了90%。“能轮到旧改政策，张园内的绝大多数居民都期盼了多年。”阮阿婆与吴老伯在预签约首日均完成了签约。

最大限度保留历史风貌与街坊肌理

居民搬走后，张园将会怎样？

静安直管公房管理单位——置业集团干部陈汝俭告诉记者，张园的房屋将会被进行全面修缮，修旧如旧，全面恢复维护好其历史风貌和街坊肌理。

据悉，张园内汇集多种不同建筑风格的石库门里弄住宅，42栋170幢（门牌号）建筑中，市优秀历史建筑13栋，保留历史建筑5栋，区文保点24栋。目前，静安区已邀请同济大学教授阮仪三及其团队为张园更新制定了研究方案。

阮仪三及其团队对张园的保留保护提出了“应保尽保”的基本原则：对确定为保护建筑的历史建筑、街区格局肌理以及街区现状绿化等进行保留保护。

要实现张园的保留保护，必须要对历史建筑摸清“家底”。2017年，静安区就启动了张园地区历史建筑房屋“一幢一档”建立工作，对张园内的历史建筑建立了按幢（门牌号）为单位的“资料库”。“大到人文历史、建筑形态、现状情况，小到房间内的门、窗楣上有什么花饰、哪里有破损，我们现在都非常清楚。”陈汝俭说。通过调取原始图纸、物业资料、查勘数据、测绘图纸、入户调查、无人机空中拍摄等形式，静安区已完成张园全部170幢建筑的建档工作。张园也成为上海首个实现“一幢一档”的成片风貌区。

今年，静安区又在此基础上启动张园GIS信息系统建设，将信息电子化、数据化。“哪怕再过100年，也能查阅到张园这些资料。”

最大便利实现三条地铁线在地下换乘连接

对历史建筑最好的保留保护，是“活化”利用。静安区将此次张园地块作为整体规划的核心区域，与周边区域共同进行了功能区分，让张园内的百年老建筑重焕生机。

张园规划图

在规划中，张园地块以及周边区域被分为东、西、南、北、中五个区域，既使张园地块与周边区域遥相呼应，又不破坏其原有的历史文脉。

东部，即地铁13号线42号地块，将新建1幢高度为180米超高层标准甲级写字楼，主要集聚咨询、法律、公关传媒、奢侈品商贸等现代服务业企业；

西部，即茂名北路精品商街项目，包括茂名北路西侧的地铁12号线43号地块丰盛里项目，持续吸纳“首店”热牌及网红潮店入驻，为“上海购物”增添更多趣味；

南部，即550地块+598地块，作为张园南面的主入口和主景，规划将来以商办功能为主导，并结合未来张园地下空间建设，形成一体化使用空间；

北部，即吴江路休闲街，聚焦“时尚、休闲、风情”的特色定位，开发现有街区二楼平台，拓展街区经营空间，打造全方位的立体吴江路休闲街区；

中部，即此次旧改生效的地块为核心区域，保留几乎全部历史建筑，通过恢复建筑肌理，进行修旧如故的保护改造，增加必要的道路绿化、地下管廊等基础设施，呈现出高规格、多品类的上海石库门里弄建筑文化。

通过此次旧改，张园也将为南京西路东部地区的城市功能拓展提供空间。陈汝俭说，原来2、12、13号线在南京西路东部地下没有连接，无法实现地下换乘，非常不方便。未来，将启动换乘通道地下三层空间项目，建设 “三站一通道”换乘通道地下空间，连通张园西部丰盛里项目及北部吴江路地下空间，为市民提供便利的交通方式。