长寿地区作为上海内环内的老牌商业商务区，将在即将启动的升级改造中进一步明确定位：集聚商业文化时尚元素，打造高品质的活力街区。在普陀区最近出台的形态规划方案中，这一地区的未来似乎近在眼前——传统居民区与商业文化新地标共存，历史保护建筑与新兴产业互融。

串起商业居住生态文化各元素

苏州河最美河湾“五瓣莲”地处长寿地区，这里 “三带四组团”的新规划，点线结合地串起商业、居住、生态、文化等元素，全面提升了商业商务综合服务功能。

“三带”的中央是苏州河生态文化带，将重点调整南侧封闭岸线，实现苏州河6公里长岸线两岸的全线贯通，并加强南北岸线的跨河联系，充分发挥“唯一一处跨苏州河两岸街道”的自然优势。 在这条“生态文化带”上，常德路-万航渡路2800米长的车行道、常德路至M50的3300米慢行通道将贯通，还将增加东新路、安远路两处车行桥，M50、曹家渡花鸟市场两处人行桥等。

河岸两侧分别是长寿路综合服务带和中山北商贸服务带。长寿路将重点打造沿长寿路连续的商业活力界面，道路空间统一设计，强调人行空间的适宜性。常德路-陕西北路北侧现状商业，规划局部段落采取骑楼形式，形成连续的商业界面。南侧长寿公园与大自鸣钟地块、鸿寿坊规划新增商办增加二层连廊，强化周边商业的人行联系，还将沿中山北路进行办公建筑立面整治，增加夜景效果，打造快速化景观。将把凯旋北路作为办公配套，整治商业界面，设立体停车库改善停车。还将梳理南北向人行通道，打造开放式办公街区，普陀公园增设一处出入口，加强与苏州河的联系。

而四组团则按照功能，划分为长寿湾商务组团，鸿寿坊更新组团，曹家渡电竞组团和沪西宫文化组团。

新老购物中心错位发展

一批重点项目正在这里相继开展——

天安阳光广场，未来将是长寿湾商业文化地标。这处由英国著名设计师托马斯-海德维克设计的苏河地标文化建筑，正在打造一个充满时尚活力、休闲、生态的公共空间。，将延伸河岸走廊，塑造渗透景观。

天安阳光广场规划图

M50地块更新将与天安阳光广场实行联动，形成完整统一的苏州河畔的长寿湾文化创意标志性区域。这个区域是苏州河畔保留最为完整的工业遗产区域之一，未来将打造“知名艺术家作品展示空间、青年艺术家孵化空间、国际艺术公共交流中心”功能高度复合的艺术创意园区。基于能级提升和更新需求，通过城市设计和风貌研究明确园区后续更新方式，并开展地块控制性详细规划调整工作，研究与苏州河的空间景观关系，明确跨河桥位置，确定地块开发建设的规划要求和控制指标，引导地块开展城市更新工作。

M50规划图

亚新生活广场升级改造，也将成为成长寿路商业新标签。随着城市升级战略，长寿商圈也亟需结合目标消费者的消费需求和文化需求打造新形象，这里规划总建筑规模约7.4万平方米，将以旧改、提升、活力为核心手段，调整、升级商业和服务业业态，转变为创新经济的商旅文产业发展，形成上海新生代青少年创新思维及商业形态的文化艺术带，打造“新时尚文化及艺术”产业新地标，成为创意型产业与文旅商业集聚地。

亚新生活广场规划图

长寿地区一大规划亮点，是曹家渡电竞中心。规划建筑总规模约8.4万平方米，将依托苏州河水岸，建设成为以电竞泛娱乐为主题，建筑设计形态新颖、业态融合的时尚文娱中心，集电竞赛事，传统及主题商业、餐饮，商务办公、精品酒店，休闲旅游于一体24小时活力街区。

曹家渡电竞中心规划图

西宫地块长久以来也广受关注。这里保留现状建筑745平方米，建筑面积12万平方米，集中绿地面积1万平方米，将作为市级综合文化休闲活动中心、市级文化带的重要组成部分，西宫改造将引进“大公园” 概念，增加公园面积， 打开武宁路空间界面，与现状水面形成整体绿化空间，加强“园林”式工人文化宫的历史记忆，设置文化、体育、教育、科技、服务、文化及配套等复合功能。

  西宫地块规划图

老弄堂在保护中更新

鸿寿坊地块更新项目是一个在更新中保护、保护中更新的融合项目。该地块房屋始建于上世纪20年代，其中房屋大多为砖木结构石库门二层建筑，呈鱼骨状布局，整体肌理保存较好，单体建筑损毁状况较为严重，没有独立卫生间和燃气设备。将重点保护其空间肌理格局、建筑要素和历史信息，单体建筑可以采用更为灵活、多样化的保护措施。规划体现“北现南韵、新旧对话”的理念——北区凸显长寿路作为发展轴的标志作用，南区营造体现地区历史风韵的公共活动场所，将创建新一代长寿路商圈新地标。

鸿寿坊地块改造后的效果图

澳门路660弄地块更新，将保留原有建筑特色，打通小区公共通道，开放公共空间，提升环境品质，促进新旧融合发展。这里占地面积4.9万平米，为砖木结构二层房屋。自1920年起，日本聘请西洋和本国一流建筑设计师，建造内外棉会社职工住宅，建筑为典型的和洋折衷日本近代集合式住宅，外观主要表现形式为英国式，内部平面布局和装饰具有明显的日本传统风格。随着时间推移，住户越来越多而变得不宜居，内部设施老化，街区活力有待提升。

玉佛寺历史文化街区，则将梳理原建筑肌理，通过改造、更新和部分拆除的方式，对街区功能进行合理引导，植入文化旅游、商业功能，打造国际化的佛教文化和佛教艺术展示平台，形成与业的宗教文化地标，提升整体环境形象，提高区域整体能级。