新一轮城市总体规划提出建设总规模“负增长”要求，上海正积极引导对区域综合运营的探索，加大土地节约集约化利用水平。今天（12月15日）下午3时左右，位于龙阳路地区的浦东新区北蔡Z00050101-01单元商、办、文化综合用地在上海市土地交易市场发布预申请公告，实施公开出让。该地块占地面积25.44公顷，地上建筑面积137.46万平方米。

值得关注的是，此次出让土地起始楼面价并不高，约1万元/平方米，但出让地块对后期开发设置了较高条件，在地块规划、建设及持有运营方面的规定相当细致严格。如，开发商要打造功能复合的建筑形态，地上地下空间整体协同开发。楼面价不高要求高，释放何种信号？

设置条件鼓励复合利用、综合运营

本次出让地块区位优势明显。位于花木-龙阳区，东至芳波路，南至前程路，西至白杨路，北至龙汇路，向西可承接陆家嘴金融中心经济溢出效应和空间东扩需求，向东可服务金桥现代生产性服务业和张江高科技创新产业，是上海市新一轮总体规划确定的主城副中心之一。同时，交通便利，是集磁浮、轨道交通2、7、16、18号线四线换乘的市级综合性交通枢纽之一。

不难看出，尽管出让土地起始总价达到近138亿元，但起始楼面单价并不高，为10018元/平方米。原因在于出让地块对后期开发设置了较高条件，在地块规划、建设及持有运营方面的规定相当细致严格。

具体来看，出让文件对地面交通和轨道交通的连通、地上与地下空间垂直有效利用、区域整体环境的营造和开放有着明确要求。比如，地块的规划管控要求细化至城市设计深度，受让人除依据控制性详细规划外，还需按照城市设计附加图则实施。在开发中，要满足建筑功能复合、尺度宜人等建筑形态要求。

又如，提出结合轨道交通的步行系统、地块内部公共空间、绿化和广场等公共空间的管理要求，并明确交通衔接、交通组织等交通空间以及地下空间整体协同开发等控制性管理要求。

诸多条件设置，将引导花木-龙阳地区打造成为符合上海建设卓越全球城市定位、以土地集约高效利用为核心、一体化开发为导向的新商务街区和新地标。

业内分析认为，过去单纯商办用地主要通过提高容积率节约土地资源，方式较为单一。本次出让土地将成为上海集约化土地利用再度升级的示范地块，其在业态功能多元复合、空间合理布局和开放等方面具有明确的战略意图和导向，鼓励区域整体转型发展符合高品质、集约化、公益性等特点。

自持物业引导开发商转型

分析出让条件可以发现，受让人应按出让年限自持建筑面积100%的办公物业、商业物业和文化物业。这意味着开发商在竞得土地完成建筑开发后，不能“一卖了之”，而是要求从设计、开发到运营进行统筹考量，实现全流程参与，从而提高土地利用的效率和品质。

此举也将引导开发商的角色转型。业内人士分析，100%自持物业旨在通过加强商业、办公、文化用地物业的持有要求，还原商办物业持有运营的本质特征，将商办物业建设开发短期销售模式回归为建设开发运营模式，将开发企业引导转型为城市运营商，与城市共同成长和发展，进一步提高城市建筑开发功能品质，促进市场平稳健康发展。