时值岁末，湖南、山东等地一些小区将结余的公共收益向全体业主发放。“我们小区也有电梯广告收入，也有停车费收入，为啥我们从来没有分享过公共收益‘红包’？甚至连账目也没公布。”最近，本市部分小区业主给解放日报·上观新闻热线63523600来电，在“羡慕”别人小区的同时，质疑自己所在小区物业收费存在问题：小区公共收益从哪里来、又“流”到哪里去了？业主为何难以共享，还无法做到“一目了然”？小区公共收益是否只能“压箱底”？如果“分光”，小区日后维修资金有无着落？ 就一系列的问题，记者采访了相关部门与专业人士，以期找到答案。

别人的小区能“分红”，我们小区的公共收益却不见公布

记者了解到，外省市一些小区利用公共收益结余向业主年终“发红包”现象并非个别。如今年1月初，由业委会自行管理的湖南长沙金色比华利小区，1800户左右业主陆续领到了300-2000元不等的“福利”，“红包”总价值约190多万元。而实行物业包干制的长沙盛世荷园小区，也于近日为900多户业主发放现金红包，总计47.8万元，其款项来自小区电梯广告、停车费收入等公共收益。类似年终“分红”，在成都、重庆、南昌等市都曾发生。

长三角地区，早在2015年，苏州都市花园就向小区2500多户业主分发总计126万元的小区公共收益“红包”；南京、绍兴一些小区也有过派发，有的还是小区延续多年的“传统节目”。

那么，什么是小区公共收益？根据规定，小区公共收益是指利用小区公共部位进行经营所获得的收益。不过，记者在本市部分小区调查发现，众多业主反映小区公共区域广告位、停车位乃至会所等，能产生公共收益的“金矿”不少，效益可观。可不要说“分红”，就是理应清晰可查的公共收益账目也从不公布。业主根本不知其总额有多少，究竟用在哪些方面，担心里面存在猫腻的业主也不少。

解放日报·上观新闻记者于1月16日在“第一调查网”发起一项关于小区公共收益的自助在线调查，也反映出不公开公共收益的小区不在少数。在24小时的投票时间内，共有874位网民自主投票。在回答“您所居住的小区是否主动公开过公共收益的具体金额、开支情况”这一问题时，有高达579位占比66.32%的投票者表示“从不”。

不少人认为：小区公共收益本来就归全体业主共有，外省市部分小区的做法，看似是在为业主“分红”、“发红包”，其实质是让小区公共收益公开和透明，让业主看得见、摸得着，还能激励业主按期缴纳物业服务费，使物业服务费收缴进入“良性循环”之道，从而促进小区公共设施建设，提升小区品质。

小区公共收益应主要补充专项维修资金，也可按业主大会决定使用

小区公共收益该不该用来给业主发“年终奖”？记者联系了市物业行业管理协会。有关工作人员称，根据2010年修正过的本市《商品住宅专项维修资金管理办法》：业主大会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施，以及利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入专项维修资金账户。其强调说：住宅专项维修资金是小区住宅的“治病钱”、“保命钱”、“养老金”，小区公共收益必须归入住宅专项维修资金。

就此问题，记者于1月9日向市房管部门传真了书面采访提纲，但截至1月17日晚，尚未收到回复。

北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人律师宋安成认为：小区公共收益并非仅有被纳入住宅专项维修资金“一条路”。他表示，根据《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分之外的共有部分享有共有和共同管理权利。而国家《物业管理条例》规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 国家《住宅专项维修资金管理办法》同样规定：利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，应当转入住宅专项维修资金滚存使用：但业主大会另有决定的除外。这就意味着，业主大会有权决定小区公共收益的分配方式，包括可直接分配给业主。

宋安成进一步指出，上海将于3月1日实施的《住宅物业管理规定》，对小区公共收益，如补充专项维修资金的比例等做了进一步的规定：公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于50%；剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业管理方面的其他需要。 而且，公共收益应当单独列账。

小区住宅专项维修资金余额不足，是公共收益难以“分红”的主要原因

为何一些小区公共收益“分红”用途难以被业主大会决定？

本市物业管理专家黄友健认为：一方面固然是业主缺乏专业知识，另一方面在于业主对小区共同财产理念的缺失以及对公共权利意识的淡漠，造成业主大会难以顺利召开，更谈不上就小区公共收益的具体用途做出共同协商、民主决策了。

更重要的原因在于，随着本市住宅使用年限不断“高龄化”，动用维修资金修缮、更新及改造的需求不断增长，而部分小区的专项维修资金余额普遍不足。根据规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。可由于维修资金的后续筹集，如仅依赖业主，尤其是二手房业主自觉缴纳颇为困难，而从小区公共收益中加以补充，显然也是目前最接近实际的做法。

本市某小区公共收益补充维修资金的公告。

就以“分红”的长沙盛世荷园小区为例，在该小区收集征询派发意见的最后一天，有多名业主担忧：小区公共收益“发红包”后，是否会影响日后公共设施维护、保养？该小区对此担心的回应是：在计算小区日后所需维修资金后发现还有结余，这才向全体住户“发红包”。小区现每月都有电梯广告费、临时停车位费、店面租金等近3万元收益，可确保小区日后正常运作。

为何小区公共收益只有“0”元？

本市去年印发的《住宅物业服务规范》的通知中明确：资金收益要公示。每年1月和7月底前，公布一次住宅专项维修资金和公共收益的收支情况，主动接受业主监督。每季度将当季公共收益按物业管理法规规定和物业服务合同约定的比例予以结算，并于次月10日前不延误地及时归入业主大会专项维修资金账户。

通过下载“上海物业APP”，业主可查阅到近半年小区公共收益的具体账目等情况。不过不少业主查询后发现，自家小区的公共收益为“0”元，这究竟是怎么回事呢？

据业内人士分析，除了一些小区没有及时上传数据外，不排除公共收益被人为“挂”在物业公司账上的可能：

一、由于业主普遍反对物业公司上涨服务费，物业公司遂维持较低的收费标准，却将小区公共收益补贴物业公司经营缺口。

二、将小区公共收益当专项维修资金使用。由于使用专项维修资金需召开业主大会讨论决定，而业主大会召集难、决定难，难以有效启用专项维修资金。以正常的紧急维修程序为例，需经物业服务企业报方案、业委会审核同意、报政府部门备案、银行审价等多个步骤，耗时费力。

但问题是，将公共收益“挂”在物业公司账上，由物业公司代为管理，收益不公开、账目不清晰，就容易被蚕食。业主既看不到小区公共收益真实情况，还无法享受公共收益资金产生的利息；另外，所谓的物业经营缺口究竟有多大，公共收益该补贴多少，在监管不到位的情况下，容易被浑水摸鱼。而且，一旦物业公司涉法涉诉或退出小区，上述资金难保安全。

宁可未雨绸缪，也不临渴掘井

上海先行法治调解中心主任张劼表示：不管一些小区公共收益如何形式多样地“分红”，上述小区都有一个共同的长远打算：必须先行保障小区住宅专项维修资金的充裕，以利于小区可持续发展。宁可未雨绸缪，也不临渴掘井。事实上，有的“分红”均摊到业主个体并不丰厚，可如果归拢起来集中使用，可能就会改变一个小区的整体形象，大幅度提升小区品质。

事实上，相当部分的普通民众对小区公共收益是否需要“分红”，保持着客观与理性的态度。参与在线调查的874名投票者中，有614位占比70.33%的投票者表示自己所在的小区从未对公共收益进行过“分红”；463位占比53.04%的投票者表示：如果小区公共收益有结余，愿意用于补充住宅专项维修基金，不一定要拿来“分红”。“毕竟，对于业主来说，小区的环境与品质也相当重要，小区要可持续发展，后续的专项维修基金就需要有保证，而公共收益是一个好的补充。”一位投票者如此说。

张劼也表示：小区公共收益涉及业主根本利益，直接影响小区幸福指数。在小区公共收益的分配、使用上，物业服务企业、业主委员会都应自觉接受业主监督。钱来得正当，钱花得明白，确保程序公正、账目公开透明，小区也会更加和谐。